Luci, ombre e segnali contrastanti
Il 2014 da poco chiusosi doveva, a detta di molti, segnare quantomeno i primi timidi passi verso la tanto agognata ripresa dopo quasi un decennio di sofferenze congiunturali e di settore – è ancora presto per tirare una linea che possa definirsi definitiva, tuttavia emerge già con chiarezza che così non è stato, quantomeno nell’edilizia e nell’immobiliare inteso ad ampio raggio.
I tanto attesi benefici dei bonus fiscali non hanno saputo vincere la forza in senso inverso dovuta all’incertezza, prima grande nemica della ripresa – allo stesso modo il nuovo esecutivo, il processo di riforme ed anche l’intervento della BCE in termini di quantitative easing sembrano non aver avuto l’effetto volano (anche se presto per dirlo) che tutti speravamo.
Quali dunque le prospettive per il 2015? Ancora una volta ci troviamo quasi a dover sottolineare i molti segnali ottimistici che provengono da diverse fonti: se da un lato infatti il mercato immobiliare del “nuovo” risente ancora di una offerta sproporzionata rispetto alla domanda, e ciò sia in termini di quantità, sia in termini di prezzi (quantomeno quelli cd. di vetrina), dall’altro assistiamo ad una crescita dei mutui nell’ultimo trimestre 2014 e ad un trend positivo delle compravendite immobiliari sul residenziale abitativo soprattutto da ristrutturare, sospinto dall’inevitabile calo dei prezzi rispetto al nuovo. Se si considera la sola Milano, l’enorme offerta di nuove costruzioni, spesso di pregio territoriale e costruttivo, comporta necessariamente il calo nelle valutazioni di tutto quanto nuovo non è. Ne dovrebbe conseguire un aumento delle ristrutturazioni e delle riqualificazioni dell’esistente, anche naturalmente avvantaggiandosi degli sgravi fiscali, con una crescita quindi del settore edile di riferimento.
È però necessario prestare grande attenzione perché quanto succede nella metropoli meneghina non è obbligatoriamente rappresentativo di quanto accade invece nel resto del paese, anzi. Spesso sentiamo dire che Milano anticipa le tendenze, anche di natura economica, riscontrabili solo più avanti nel paese, tuttavia non siamo certi che questo sia il caso anche oggi: se infatti è vero che il mercato immobiliare milanese ha retto ed anzi sembrerebbe essere cresciuto rispetto al trend nazionale, dall’altro non dimentichiamoci che in periferia la situazione è ben diversa e l’offerta dell’esistente non è certo così attraente come nei centri urbani, mentre il “nuovo” è pressoché scomparso per mancanza di domanda. Indicativo in tal senso uno studio Tecnocasa, secondo il quale nel primo semestre 2014, solo il 14% delle compravendite immobiliari ha riguardato nuove costruzioni, percentuale che crolla fino al 4% nelle metropoli. In epoche di crisi, il vantaggio immediato di un prezzo più abbordabile fa spesso dimenticare che – nel medio periodo – i costi legati alla riqualificazione e manutenzione dell’esistente erodono velocemente ogni convenienza rispetto invece all’acquisto di una nuova costruzione. E la medesima ragione si pone a fondamento del mancato avvio in Italia di un florido mercato delle costruzioni energeticamente efficienti, immobili che a fronte di un più elevato costo di “produzione”, garantiscono prestazioni energetiche che incidono significativamente e positivamente sui costi di gestione della casa.
Ma per rimanere alle note positive, un recente intervento della TeMA evidenzia una crescita dei mutui per il residenziale che si è rilevata costante fino alla fine dell’anno 2014 – questo, assieme ad una altrettanto costante riduzione dei prezzi dovrà necessariamente scaturire in un nuovo, piccolo slancio del mercato. Ricordandosi che la sola Lombardia incide quasi per il 20% sulle compravendite a livello nazionale, il dato che vede le transazioni immobiliari in regione crescere di oltre il 5% nei soli primi 6 mesi del 2014 è sicuramente incoraggiante.
Il quadro d’insieme però non può prescindere da un’ulteriore considerazione che vede la ripresa ancora fortemente legata al settore prima casa, essendo l’investimento immobiliare ancora fortemente disincentivato da una fiscalità punitiva – ma proprio l’effetto fiscale potrebbe causare un’ulteriore discesa dei prezzi e rendere competitivi investimenti su immobili in località vacanziere. Sicuramente tale effetto sarebbe maggiormente valorizzato se accompagnato da un mercato delle locazioni in crescita, cosa che attualmente non sembra possa verificarsi nel breve periodo.
Insomma, la ricetta è, come spesso accade, semplice a parole, molto meno nei fatti; dopo anni di stagnazione e recessione nel comparto (ma non solo), si avvertono importanti segnali di un mercato che ha voglia di tornare a crescere, recuperando quel ruolo da protagonista che ha sempre ricoperto in Italia – la maggiore fiducia degli operatori e soprattutto degli acquirenti andrebbe sostenuta sia attraverso un accesso al credito più “agile” (cosa che sembra stare avvenendo), sia soprattutto attraverso una tassazione non solo meno penalizzante, bensì anche più “certa” e stabile, introducendo quella tassa unica sulla casa che faccia pulizia delle varie IMU, Tasi, Tari, aliquote e detrazioni, indicatori Isee ecc.
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